記者：與20年前乃至10年前相比，物業(yè)管理環(huán)境的變化是驚人的，停車服務作為物業(yè)管理服務的重要組成部分，其外部環(huán)境的變化同樣被廣泛關注，請您簡單談談這種變化。

    答：近年來，停車服務環(huán)境變化很大，主要表現在以下幾個方面：其一，停車設施的多樣化和停車空間的立體化，以及與其相適應的停車管理的科技化和專業(yè)化；其二，停車設施產權多元化和停車服務價格市場化，停車服務的費用構成更加清晰透明；其三，保險制度日益完善，公共責任險逐步引入停車管理，相關保險費用成為物業(yè)服務支出的必要構成；其四，執(zhí)法司法專業(yè)化水平不斷提高，對停車服務中管理責任的認識日趨客觀理性；最后，也是最主要的，是停車服務立法環(huán)境的重大改善，主要是《物業(yè)管理條例》和《物權法》的相繼出臺，為停車位的歸屬及停車收益的分配奠定了法律基礎。

    記者：小區(qū)停車位的歸屬長期以來是一個眾說紛紜的話題，請問，《物權法》出臺后，是如何界定車位權屬的？實際工作中該如何適用相關條款？

    答：《物權法》第74條明確規(guī)定了車位車庫的權利歸屬：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

    所以，《物權法》實施（2007年10月1日）之后，我們可以依照其第74條判斷停車位的歸屬。具體的說，規(guī)劃用于停放汽車的，無論地上還是地下車位，由開發(fā)建設單位與業(yè)主通過約定方式決定歸屬，約定依據可以是房屋買賣合同和臨時管理規(guī)約；地面停車位如占用業(yè)主共有的道路或者其它場地的，歸業(yè)主共有，但占用城鎮(zhèn)公共道路的或規(guī)劃用于停車的地面車位屬于例外。

    《物權法》實施之前，由于缺乏相應法律規(guī)定，應區(qū)別不同情況對待，有約定的，按照約定，沒有約定，應根據小區(qū)的產權性質（房改房、廉租房、經濟適用房、商品房）和原有的建筑區(qū)劃，按照尊重歷史的原則判斷，而不應簡單認定歸業(yè)主共有。

    記者：《物業(yè)管理條例》實施后，就有許多關于地面停車費的爭論?！段餀喾ā穼Φ孛孳囄粰鄬俚慕缍ǎ欠裼欣诿鞔_停車收益的歸屬？

    答：《物業(yè)管理條例》第55條明確規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設施進行經營的，應當在征得業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)，業(yè)主所得收益應當主要用于專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。根據這一規(guī)定，我們可以看出，只有利用業(yè)主共用的道路或者共他場地上的停車位進行經營時，才能適用《條例》第55條，業(yè)主所得的是停車收益并非停車收入。

    《物權法》實施后，有利于明確地面停車收益的歸屬，綜合《物權法》第74條和《條例》第55條的規(guī)定，我們認為，業(yè)主主張地面停車收益有三個前提條件：一是2007年10月1日以后，二是地面停車位明確歸屬業(yè)主共用，三是經營者收取的停車費在扣除經營成本、酬金和稅金之后尚有盈余。

    記者：管理實踐中，無論物業(yè)服務公司向業(yè)主收取停車費，還是業(yè)主向物業(yè)服務公司追償車輛丟失或損壞的損失，大都以停車合同為依據，請問如何理解停車合同的法律性質？在簽訂停車合同過程中要注意哪些方面問題？

    答：對于停車合同的性質，司法界和理論界看法不一，一種觀點認為是保管合同，另一種觀點認為是租賃合同，其實這種以《合同法》中有名合同的條款套用停車合同的做法都是有失偏頗的。作為一種無名合同，大多數的停車合同，特別是地面停車合同既有租賃合同的部分特征，又有保管合同的部分牲征，具有混合合同的性質。

    無論是業(yè)主，還是物業(yè)服務公司，在簽訂停車合同時，都應當注意停車位歸屬、停車費用構成和管理責任承擔等三個方面的關鍵問題。首先，應當根據《物權法》的相關規(guī)定明確停車位的歸屬；其次，應當在停車合同中明確物業(yè)服務公司所收取的停車費由那些部分構成（場地租金、管理成本、酬金、稅金、停車收益等），相關構成所占的數額或者比例；再次，應當根據《條例》第36條的規(guī)定（“物業(yè)服務公司未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！保鞔_物業(yè)服務公司在停車合同中所承擔的財產安全責任。應當指出的是，關于地面停車費用的約定，在許多地方還必須遵守當地的物價部門的價格政策；關于管理責任的約定，應著重明確物業(yè)服務公司的違約責任，業(yè)主與物業(yè)服務公司在根據意思自治和締約自由的原則協(xié)商合同條款時，應充分考慮到收費水平和管理職責的對應性和公平性。

 

    記者：《物權法》實施已有一個多月，個別地方出現了業(yè)主拒絕交納地面停車費的情況，有的業(yè)主甚至要求物業(yè)服務公司退還以前的地面停車收益，應如何看待這些現象？如何正確理解停車收費的合理性？

    答：首先，對《物權法》實施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質的停車收益，簡單采取追討舊帳的方式是不妥當的，因為法律不能溯及既往；

    其次，現有絕大多數小區(qū)的地面停車收費都有物價部門的政策依據和停車合同的約定，輕易否定政策和合同的效力于法無據；

    同時，我們應當注意到這樣一個事實：對一些經濟適用住房和普通住宅小區(qū)，在《物權法》出臺前測算物業(yè)費總體收入并確定收費標準時，已把地面停車的收入計算在內。例如，北京早期某經濟適用住房小區(qū)的物業(yè)管理費定在0.55元/月.平方米，就是把地上停車收費計入了公司收入后測算的結果，實際上以此標準收取的物業(yè)費是偏低的。目前情況下，如果不調高物業(yè)費標準、而直接將停車收益歸業(yè)主所有，實際上不符合質價相符的原則，可能導致很多經濟適用房等政策性住宅小區(qū)的物業(yè)服務公司入不敷出，無法維系正常的管理和服務。

    此外，占用業(yè)主共用的道路或者其他場地的地面車位屬業(yè)主共有，并不意味著每個業(yè)主單獨所有，有許多小區(qū)不能保證每個業(yè)主都有地面車位，在這種情況下，停車業(yè)主所交停車費扣除管理成本、酬金和稅金之外，其剩余收益歸屬全體業(yè)主所有，也是對沒有停車位業(yè)主的一種利益平衡。如果業(yè)主在地面停車不交費，可能導致兩個不良后果：一是車位管理失去經費來源；二是對其他無車業(yè)主造成利益侵占，因為無車業(yè)主沒有占用車位，而有車業(yè)主占用了這部分公共資源，理應在經濟上支付補償。

    記者：對于物業(yè)服務公司來講，現階段從事停車服務主要存在那些風險？如何采取一些行之有效的措施防控相關風險，化解經營難題？

    答：現階段物業(yè)服務公司的停車管理風險主要表現在兩個方面：一是，賠償風險，即未能履行停車合同約定的相關看管義務造成車輛損失的賠償風險；二是，收益風險，即業(yè)主大會或業(yè)主委員會請求返還地面共有停車位停車收益的風險。

    從防范和控制停車服務風險角度，物業(yè)服務公司可以采取以下幾方面的措施：

    1、掌握相關政策法規(guī)，增加風險防控意識。物業(yè)服務公司應認真學習掌握《物權法》、《合同法》、《民法通則》、《條例》及配套法規(guī)，掌握相關規(guī)定及精神實質，應了解司法審判意見、地方性政策規(guī)章以及行業(yè)最新動態(tài)。

    2、科學核定停車服務成本，明確停車費用的利益歸屬。物業(yè)服務公司和業(yè)主委員會應對地面停車位的歸屬在尊重歷史的情況下清晰界定，針對目前地面停車費由國家定價的現狀，科學合理地核定停車管理服務成本并及時告知業(yè)主大會，有利于事先明確停車費收入中的各自權利比重，防止事后物業(yè)管理公司與業(yè)主在地面停車收益問題上發(fā)生爭執(zhí)。

    3、細化停車合同，明確管理責任。停車合同是明確停車管理服務雙方權利義務的契約性文件，一份完備的停車合同應包括車位及機動車的基本情況、雙方的權利義務、收費標準、管理責任、違約責任、免責事由及合同期限等。物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會應在與業(yè)主加強溝通和理解基礎上，細化停車合同，明確停車收費的性質和雙方的責、權、利。

    4、運用科技防范手段，提高專業(yè)管理水平。物業(yè)服務公司應廣泛運用門禁識別系統(tǒng)，電子監(jiān)控系統(tǒng)和立體運輸系統(tǒng)等最新科技成果，改變單純依靠人力進行管理的粗放模式，降低日益增長的人工成本，提高停車管理服務的質量。同時，還可采取委托專業(yè)停車管理公司的方式，以提高停車專業(yè)化管理水平，轉移管理服務的風險。

    5、運用保險機制，規(guī)避賠償風險?，F行政策規(guī)定，物業(yè)服務費的成本構成中包含公眾責任保險費，物業(yè)服務公司應嘗試應用保險手段規(guī)避停車服務風險，以便在發(fā)生意外事故造成車輛損壞和丟失時，可依照保險合同規(guī)避賠償風險。